Konkret soll das Gesetz den Umgang mit der Maklerprovision bundesweit vereinheitlichen. Bislang handhabt dies jedes Bundesland anders. Derzeit liegen je nach Bundesland die Maklerkosten – inklusive Mehrwertsteuer – zwischen 3,57 und 7,14 Prozent des Kaufpreises.

Künftig sollen Immobilienkäufer maximal 50 Prozent der Maklerprovision begleichen müssen. „Eine vollständige Abwälzung der Maklerkosten ist nicht mehr möglich“, steht im Gesetzentwurf. Zahlen muss zunächst der Verkäufer. Erst wenn er seine Zahlung nachgewiesen hat, wird auch der Käufer zur Kasse gebeten.

Zugute kommt das vor allem Käufern in Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg und Hessen. In diesen Ländern tragen bislang die Käufer die Kosten für den Makler. Auch in anderen angespannten Wohnungsmärkten gelingt es Verkäufern bislang, die Kosten komplett abzuwälzen.

Der Bundesverband Verbraucherzentrale (VZBV) begrüßt zwar, dass damit nun erstmals bundesweit geltende Vorgabe für die Maklerprovision eingeführt werden. „Die Auswirkungen und Entlastung beim Immobilienkauf bleiben aber begrenzt“, sagt Franz Michel vom VZBV. Nach seiner Einschätzung könnten die Regelungen schon ab Herbst gelten. Michel geht der Gesetzentwurf jedoch nicht weit genug. Der Verband hätte das Bestellerprinzip bevorzugt.

Gegen das hat sich der Immobilienverband IVD lange gewehrt und ist mit der aktuellen Lösung entsprechend zufrieden. Die Teilung der Kosten sei fair, da Käufer und Verkäufer „von der Leistung des Maklers profitieren“, sagt Verbandspräsident Jürgen Michael Schick.

Unterstützung für das Argument liefert ihm eine Untersuchung der Online-Plattform Immowelt, die dem Handelsblatt vorliegt. Von Maklern angebotene Bestandswohnungen seien in neun von elf untersuchten Großstädten günstiger als jene, die direkt vom Eigentümer auf dem Portal eingestellt wurden – obwohl Käufer bis zu 7,14 Prozent Maklerprovision zahlen. In Berlin seien die von Maklern inserierten Wohnungen inklusive Provision 13 Prozent günstiger als jene von privaten Inserenten, in München sind sie vier Prozent günstiger.

Untersucht wurden die Inserate von 40 bis 120 Quadratmeter großen Wohnungen im Jahr 2019 für die Städte Berlin, München, Hamburg, Frankfurt, Köln, Düsseldorf, Stuttgart, Bremen, Essen, Dortmund und Nürnberg.

Am größten fiel der Unterschied in Essen aus, wo Makler im Median 32 Prozent weniger verlangen. Nur in Köln und Frankfurt seien die Makler-Wohnungen teurer als jene von Privaten gewesen. „Immobilienmakler haben das nötige Know-how und die Erfahrung, den Wert einer Immobilie richtig einzuschätzen“, sagt Immowelt-CEO Cai-Nicolas Ziegler. Private Verkäufer neigten dazu, den Wert ihrer Immobilie zu hoch einzuschätzen.

Allerdings bezieht sich die Untersuchung auf Angebotspreise. Die tatsächlichen Kaufpreise können darunter liegen. Ein Indiz dafür liefert die Studie ebenfalls: Bei privaten Inseraten werde der Preis häufiger gesenkt.

Folgen für die Maklerbranche

Auch wenn der Immobilienverband IVD die Kompromisslösung begrüßt, ist er doch nicht so recht zufrieden. Die Regulierung der Maklerkosten hält Verbandspräsident Schick nicht für unbedingt nötig. Jede Transaktion sei einzigartig und erfordere eine maximale Flexibilität bei der Honorierung. Diese werde künftig massiv eingeschränkt. Schick sieht die Maklerbranche vor einer „Zeitenwende“, die den Markt „kräftig durchschütteln“, aber auch die Qualität steigern wird.

Wie stark die Branche durchgeschüttelt wird, hat der Bund für den Gesetzentwurf vorsorglich schon einmal berechnet: Wenn jede zehnte Provision um zehn Prozent runterverhandelt würde, fielen die Maklerumsätze um 75 Millionen Euro pro Jahr.

Im Geschäftsbericht des Jahres 2018 wies etwa Immowelt die damals noch denkbare Einführung des Bestellerprinzips als Risiko aus. „Die Einführung könnte zu einer Marktkonsolidierung im Bereich der gewerblichen Kunden führen und damit einer Reduzierung der Basis an potentiellen Inserenten für das Immobilienportal“, heißt es konkret. Es wird sich zeigen, welches Risiko nun bei einer Teilung der Provision davon noch übrig bleibt.

Der Immobilienökonom Michael Voigtländer vom Institut der Deutschen Wirtschaft Köln plädiert seit Langem für niedrige Kaufnebenkosten wie der Grunderwerbsteuer oder eben auch der Maklerkosten. Er kann sich durchaus vorstellen, dass nun die Maklerkosten sinken.

Gerade die Tatsache, dass die Provision nicht mehr einfach auf den Käufer abgewälzt werden kann, eröffne Verhandlungsspielraum. Für die Immobilienplattformen könnten sich sogar eine strategische Chance ergeben: In Großbritannien etwa bieten sie privaten Verkäufern Basis-Verkaufsdienstleistungen zu vergleichsweise günstigen Maklerpreisen an.