Lohnt sich der Kauf einer eigenen Wohnung? Oder ist es unter dem Strich vernünftiger, zur Miete zu wohnen? Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln ist dieser Frage in einer Neuauflage einer bereits seit einigen Jahren durchgeführten Studie für zahlreiche Standorte in ganz Deutschland nachgegangen. Das Ergebnis: In den weitaus meisten Kreisen Deutschlands ist es finanziell nach wie vor von Vorteil, die eigenen vier Wände zu bewohnen.

„Man kann generell dazu raten, Wohneigentum zu bilden“, fasste IW-Immobilienökonom Michael Voigtländer, Autor der Studie, die Ergebnisse bei einer Präsentation am Dienstag zusammen. „Wer die Mittel dazu hat, sollte das angehen.“

Kein überraschendes Resultat, könnten Skeptiker einwenden. Schließlich hat das IW die Studie im Auftrag der Accentro AG erstellt. Das Unternehmen verdient sein Geld vor allem mit dem Verkauf von Wohnungen.

Doch die umfangreiche Untersuchung hält wissenschaftlichen Ansprüchen offenbar stand: Für sämtliche 401 Landkreise in Deutschland wurden die jeweiligen Mietkosten für eine Wohnung mit den Aufwendungen eines Bewohners verglichen, der ein vergleichbares Objekt erworben hat. Parameter, die diese Selbstnutzerkosten beeinflussen, sind dabei der Kaufpreis, die Erwerbsnebenkosten, die Hypothekenzinsen sowie entgangene Zinsen am Kapitalmarkt. Auch Ausgaben für die Instandhaltung sowie einen Werteverzehr hat das IW bei seiner Kalkulation berücksichtigt.

Im bundesweiten Durchschnitt lässt sich der Studie zufolge auf diese Weise ein deutlicher Vorteil für die Selbstnutzung berechnen: Monatlichen Selbstnutzerkosten in Höhe von zuletzt 4,94 Euro pro Quadratmeter stehen laut IW durchschnittliche Mietkosten von 9,61 Euro gegenüber. Der Kostenvorteil beträgt mithin 48,5 Prozent.

Ursache für dieses Phänomen ist laut IW vor allem die Zinsentwicklung. Zwischen 2016 und 2018 waren die Hypothekenzinsen in Deutschland weitgehend konstant, so die Experten. Der Anstieg der Wohnungspreise habe in dieser Phase für die Annäherung von Miet- und Selbstnutzerkosten gesorgt.

Wie verändert die Corona-Krise die Lage?

2019 jedoch seien die Zinsen noch einmal erheblich gesunken, heißt es in der Studie. Bei anfänglicher Zinsbindung von mehr als zehn Jahren etwa lag der Zins demnach im Jahresdurchschnitt 2018 bei 1,96 Prozent und ging 2019 auf 1,54 Prozent zurück. Dieser Zinsrutsch habe dafür gesorgt, dass es auch mit den Selbstnutzerkosten merklich nach unten ging.

Allerdings gibt es bei der Differenz zwischen Mieten und Selbstnutzerkosten unter den vielen hundert Landkreisen durchaus erhebliche Unterschiede. Den größten Vorteil haben Wohnungseigentümer laut IW im Landkreis Sömmerda in Thüringen, wo die Selbstnutzerkosten 75 Prozent unter dem Mietniveau liegen.

In acht Landkreisen dagegen dreht sich das Bild um: Dort ist dem IW zufolge vor allem aufgrund schwacher Preisanstiege, die die Selbstnutzung unattraktiv erscheinen lassen, das Mieten die bessere Wahl. Im nordrhein-westfälischen Hagen beispielsweise kostet Wohnen im Eigentum demnach im Schnitt 17 Prozent mehr als Mieten – ein bundesweit einmaliger Extremwert.

Sehr unterschiedlich stehen auch die deutschen Großstädte in der Untersuchung da. Als teuersten Metropol-Standort hat das IW einmal mehr München ausgemacht, mit durchschnittlichen Mietpreisen von 21,50 Euro je Quadratmeter und Monat und Kaufpreisen von 7784 Euro pro Quadratmeter. Zum Vergleich: In Berlin, dem bundesweit günstigsten Großstadt-Standort, stehen dem eine Miete von 12,70 Euro und ein Kaufpreis von 5180 Euro gegenüber.

Den größten Selbstnutzerkostenvorteil indes hat das IW unter allen Metropolen Deutschlands mit knapp 60 Prozent in Köln festgestellt. Hamburg dagegen kommt mit 43,1 Prozent der Studie zufolge auf die geringste Differenz.

Bleibt die Frage, wie sich die Entwicklung in den kommenden Jahren fortsetzen wird. Einen großen Einfluss dürfte laut IW die Corona-Krise sowie deren wirtschaftliche Auswirkungen haben. IW-Experte Voigtländer erwartet zwar im groben Ausblick ein stabiles Preisniveau an den Wohnimmobilienmärkten. Noch sei es jedoch zu früh, konkrete Folgen der Krise auf die Märkte vorherzusagen.

Eine Tendenz traut sich Voigtländer allerdings zu: „Die wirtschaftlichen Implikationen der Corona-Krise und damit verbundene Risiken für den Wohnungsmarkt sind ungleich zwischen den Regionen verteilt“, sagt er. „Gerade im Süden Deutschlands scheinen die Risiken für Anpassungen in den Preisen für Wohnimmobilien höher, ganz anders dagegen im Osten Deutschlands, dort erscheinen Mietsteigerungen und damit auch Preissteigerungen möglich.“ Wer jetzt in Wohnimmobilien investieren wolle, so der Fachmann, sollte sich daher also vielleicht nicht unbedingt in Süddeutschland umschauen, sondern eher im Osten oder Norden.

Quelle:  www.manager-magazin.de